IKC Capital grundades 1999 och är ett fristående värdepappersbolag som bedriver aktiv förvaltning inom ett flertal områden, däribland fastigheter. Vi har pratat med Niklas Hultqvist, förvaltare för IKC Fastighetsfond, om fonden, hur en förvaltares arbetsdag kan se ut samt varför det är bra att investera i en fastighetsfond.
Niklas, kan inte du berätta lite mer om dig själv?
Niklas Hultqvist, fondförvaltare av IKC Fastighetsfond. Jag har arbetat inom IKC i snart 8 år. Tidigare arbetade jag som analytiker, men tog steget över till förvaltare i april 2019. Jag har sedan tidiga år ett genuint intresse för aktiemarknaderna och en utbildningsbakgrund från civilekonomprogrammet vid Handelshögskolan i Göteborg.
Hur ser en vanlig jobbdag ut för en förvaltare?
Dagen börjar ofta med att läsa in sig på all relevant information i nyhetsflödet. Därefter pratar man med analytiker och mäklare kring dagens händelser. Under dagen varvas köp och försäljningar av aktier med företagsbesök och möten. Ofta skall även texter relaterat till förvaltningen produceras. Det är ett omväxlande och roligt jobb, vanligtvis i ett högt tempo.
IKC Fastighetsfond startades 2015, hur har resan varit?
Fastighetsaktier som tillgångsslag har haft en stark utveckling sedan 2015 vilket har bekräftat vår långsiktigt positiva syn på tillgångsslaget. Sedan fondens start har vi genererat positiv avkastning varje år vilket är väldigt kul för våra andelsägare. Sedan jag blev ansvarig förvaltare av fonden, 2019-04-15, har arbetet såklart blivit mer ansvarsfullt men även roligare. Fonden innehåller bolag vars affärsmodell vi känner stor trygghet i förmågan att skapa värde över tid. Ett år som sticker ut är 2020 då fastighetssektorn överlag hade motvind i spåren av Covid-virusets spridning. Trots de negativa omständigheterna lyckades fonden generera en positiv avkastning efter en volatil resa. Under 2021 har momentum bibehållits och med de förbättrade förutsättningarna har fonden utvecklats starkt.
Varför går det så bra för fastighetsfonder generellt, men specifikt för IKC Fastighetsfond just nu?
Tillgångsslaget fastigheter har över en lång tidsperiod uppvisat god riskjusterad avkastning så fastighetssektorns framgång är inte unikt för 2021. Det som generellt har gynnat fastighetsfonder under 2021 är bland annat låga räntor och fastighetsbolagens goda tillgång till kapital. Den svenska fastighetstransaktionsmarknaden har varit synnerligen stark samtidigt som fastighetsbolagen kunnat finansiera verksamheten till rimliga lånevillkor, i synnerhet på obligationsmarknaden. Det höga intresset för fastigheter har drivit ned avkastningskravet, vilket har ökat värdet på fastighetsbolagens tillgångar. I IKC Fastighetsfond har vi i ett tidigt skede identifierat och fångat trenden för vilka segment av fastigheter som gynnas av de rådande förutsättningarna. Vi har under året varit aktiva i marknaden och vi har även framgångsrikt deltagit i börsintroduktioner. Fonden är aktivt förvaltad, så vi är opportunistiska och beredda att göra förändringar när goda möjligheter uppstår.
Ni har en portfölj med 20-30 bolag som justeras utifrån marknadsklimatet. Ni skriver att ni tar hänsyn till var vi befinner oss i konjunkturen, hur ser det arbetet ut?
Fastighetssektorn är relativt bred och kan inkludera allt från samhällsfastigheter, bostäder, industrilokaler, lager, kontor, butikslokaler och hotell. De olika kategorierna inom fastighetssektorn tenderar att gå olika bra beroende på konjunkturläget. Ett tydligt exempel är under pandemin när hotellen hade det tufft medan intresset för exempelvis logistikfastigheter ökade då internet-handeln steg kraftigt. I fonden arbetar vi med ett top down, bottom up perspektiv vilket innebär att vi i första hand ser över makrohändelser och trender i världen. Därefter analyserar vi påverkan på de olika segmenten i fastighetsmarknaden, för att sedan studera de enskilda bolagen. Vi har en relativt koncentrerad portfölj med 20 till 30 innehav där vi följer bolagen nära och är beredda att agera om någonting händer antingen i bolagen, i segmentet eller via större samhällsförändringar.
Ni skriver även att fastighetsbolag med ett stort inslag av bostäder och samhällsfastigheter är mindre konjunkturkänsliga medan det omvända gäller för bland annat logistik- och lagerfastigheter. Hur ser uppdelningen ut av dessa mer och mindre konjunkturkänsliga bolag ut i portföljen?
Vi har fortsatt en hög exponering mot samhällsfastigheter, bostäder och logistik/lager samt en låg exponering mot detaljhandel och hotell. Andelen kommersiella fastigheter har kontinuerligt viktats upp under året, i synnerhet fastigheter för lätt industri och lager.
Dina favoriter i fondens innehav?
Alla innehav i fonden finns där för att vi har valt in dem. Ska man välja ut något innehav blir det fastighetsbolag med starka företagsledningar, tex Balder och Sagax.
Vi har förstått att ni under Covid-19 valt att exponera er främst mot samhällsfastigheter och bostadsfastigheter, varför? Och kommer ni fortsätta på det spåret?
Samhällsfastigheter är bra eftersom hyreskontrakten ofta löper över längre tidsperioder vilket bidrar till stabila kassaflöden. Hyrestagarna är ofta kommuner eller landsting vilket ger en större sannolikhet att hyrorna betalas, jämfört med exempelvis en liten butik som kan påverkas negativt och få problem när samhället stängs ned. Under pandemin bodde färre på hotell och folk handlade mindre i fysiska butiker, och eftersom det har varit svårt att avgöra hur länge pandemin fortlöper har vi heller inte kunnat förutspå när dessa är tillbaka på de nivåer vi såg innan pandemin. Detta har gjort att vi har fokuserat på bland annat samhällsfastigheter. Vi ser även bostadsfastigheter som ett stabilt fastighetssegment med en fortsatt hög efterfrågan.
De senaste åren har e-handeln exploderat totalt, har detta inneburit några förändringar i IKC Fastighetsfond portfölj?
Detta är något som vi har uppmärksammat och kapitaliserat på under flera års tid. Dels i form av en låg exponering mot fysiska butiker, men även en relativt hög exponering mot lager och logistikfastigheter.
Även andra förändringar har skett, exempelvis blev vi i början på 2020 tvungna att jobba hemifrån, och man pratar nu mycket om kontorsdöden. Hur ser du på det?
Pandemin har påverkat stora delar av våra beteenden, inte minst hur och var vi väljer att arbeta. Vår uppfattning är att folk i större utsträckning söker sig till moderna och flexibla kontorsytor. Vi tror inte att kontoret kommer försvinna utan snarare att flexibiliteten kring kontor och kontorsytor blir viktigare. Det är viktigt att fastighetsbolag med kontorsfastigheter är snabba på att kunna ställa om när trenden skiftar. Därför är en viktig faktor för oss när vi investerar i bolag att se över hur ledningen agerar på förändringar i omvärlden.
Du har sagt att fastighetsbolagen lever i de bästa av världar, och att låga räntor skapar goda förutsättningar, kan du förklara vad det betyder?
Absolut, vad jag syftade på var låga räntor i kombination med en stigande konjunktur och ökad inflation. Fastighetsbolagen arbetar generellt sett med en relativt hög belåningsgrad, vilket är ett naturligt sätt för många fastighetsbolag att finansiera nya projekt och satsningar. När räntan är låg så blir finansieringskostnaden lägre för fastighetsbolagen. Samtidigt har fastighetsbolagen en inbyggd krockkudde då många hyreskontrakt justeras upp med inflationen. Dessutom brukar realtillgångar stiga i värde när inflationen stiger.
Under ett par år har det varit låga räntor vilket varit positivt för fastighetssektorn. Räntorna är fortfarande låga när vi nu går in i ett nytt år. Kommer räntorna fortsätta falla eller kommer det en vändning?
Jag kan inte sia om fastighetssektorns utveckling på så kort sikt, men på lite längre sikt är vi fortsatt positivt inställda till tillgångsslaget. Det är osannolikt att räntorna kommer att förbli lika låga som idag. Däremot ser vi inte några kraftiga räntehöjningar de närmaste åren. Därmed förväntar vi oss att fastighetsbolagen även fortsättningsvis kommer att befinna sig i en gynnsam miljö, om än inte lika gynnsam som nu.
I en tidigare intervju sa du “Man ska äga en del fastighetsaktier i sin portfölj”. Varför?
Fastighetsaktier är ett utmärkt tillgångsslag som ger diversifiering och relativt låg korrelation med övriga tillgångsslag i en bred portfölj. Ett vanligt argument emot tillgångsslaget är att många privatpersoner redan har sin största investering i fastigheter – sin egen bostad. Fastighetsaktier är däremot betydligt mer än bara bostäder, exempelvis samhällsfastigheter och logistikfastigheter som är svårt för en privatperson att annars få exponering mot.
Hur resonerar du i ditt sparande? Har du några tips du kan dela med dig av.
Jag skyndar långsamt och låter ränta på ränta effekten jobba åt mig. Var långsiktig i ditt sparade och investera månadsvis. Diversifiera portföljen med flera olika tillgångsslag och leta inte efter snabba klipp. Justera andelen aktier utifrån hur lång din investeringshorisont är - en lägre aktieandel när den är kort och en högre aktieandel när den är lång.
Vilka är dina tre främsta argument för att vi ska välja att investera i IKC Fastighetsfond?
Aktiv förvaltning och fundamental analys med en bevisad strategi.
Fonden investerar i välskötta bolag med goda förutsättningar för tillväxt som bedöms kunna ge en jämn och stabil avkastning över tid.
Koncentrerad portfölj där fokus ligger på bolag med starka kassaflöden.
Investeringar i fonder innebär alltid en risk. En investering kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet.
